חתמתם על הסכם בלעדיות עם יזם? הפרויקט שלכם תקוע? יש מה לעשות!

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי תקועים ולא מתקדמים, במשך שנים.

כך לדוגמא, יזמים שונים מחתימים את הדיירים על מה שנקרא "נון שופ", שהוא הסכם בלעדיות שמחייב את הדייר לא לחתום לאף יזם נוסף לפחות שנתיים, ו/או מחתימים על הסכמים משפטים. כך יוצא שאותם יזמים, מצליחים להחתים 40% – 50% מהדיירים ולא מצליחים להחתים מעבר לכך.

קחו למשל פרויקט מסוים באזור המרכז: אחד היזמים ניסה להחתים דיירים בכמה בניינים, אולם בכל בניין חתמו לו רק 20% – 30%. כעבור שלוש שנים, שלח עורך הדין שייצג את הדיירים מכתב ליזם, בו כתב כי לאור העובדה שחלפו כמה שנים ועדיין אין לו את רוב החתימות הנדרשות – הוא דורש מהיזם לבטל את העסקה כדין.

למחרת שלח היזם מכתב התראה לדיירים והודיע להם כי אם הם אכן יעזו לבטל לו את העסקה, הוא יגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. במצב זה, פרש עורך הדין של הדיירים מההליך, ולמעשה הותיר אותם מול היזם המאיים. הדיירים המפוחדים פנו למשרדי, ואנו הגשנו מיד תביעה נגד אותו יזם. ביום הדיון היזם ממש התחנן שניתן לו זמן נוסף לנסות להחתים את הדיירים. סרבנו והיזם נאלץ לצאת מהפרויקט.

אתר בנייה אילוסטרציה Depositphotos_20949867_XL lagereek

מקרים אלו נפוצים לצערי. הדיירים לא יודעים למשל,  כי עליהם לדרוש לפני שחותמים עם מי מהיזמים, ערבות להוצאות משפטיות, כי אחרת הדיירים נאלצים לשלם מכיסם את העלות של עורך הדין במקרה של ביטול עסקה בבית המשפט.

אז מה עושים? מסתבר שיש פתרון. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יזמה תיקון חדש לחוק המאפשר לבטל את ההתקשרות עם היזם – פתרון לאותם בעלי דירות הכבולים ליזם, שלאורך שנים אינו מצליח או אינו מנסה לקדם את הפרויקט.

מדובר על תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, לפיו החל מיום 17.11.23 בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בכל סוג של עסקת התחדשות עירונית, יוכלו להביא לביטולה של העסקה, אם היזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום פרויקט. זאת מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר.

היכולת לבטל התקשרות כזו, פותחת בפני אותם בעלי דירות את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם עם יזם אחר ובהתאם לתנאי השוק הנוכחיים.

על פי תיקון החקיקה המדובר, רוב מקרב בעלי הדירות בבניין, כולל אלו שכלל לא חתמו כלל על עסקה, רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה בו היזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, וכן במקרים בהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, הכולל קידום הוצאת היתר בנייה לפרויקט בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.

בתיקון החדש קיימת הפרדה בלוחות הזמנים המדוברים בהתאם לאופי הפרויקט. בהסכם תמ"א 38 בעלי הדירות יוכלו לפעול לביטול ההסכם, אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות תוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעלי הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

בהסכמי פינוי בינוי ניתן לפעול לביטול עסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת העסקה, או שלא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעל הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תכנית פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

המשמעות בפועל היא שלאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית, בעלי דירות שיבטלו את התקשרותו עם יזם בנסיבות אלה, ולאחר שנמסרה על כך הודעה ליזם, לא ייחשב כמי שמפרים הסכם. במקביל היזם יהיה זכאי לקבל החזר על הוצאותיו מבעלי הדירות בגין ההשקעה שבוצעה עד כה בפרויקט. גובה הסכום ייקבע על ידי שר המשפטים לאחר דיון של גורמי המקצוע מטעם הרשות הממשלתית בשיתוף גורמי המקצוע במשרד המשפטים.

לראיון עם עו"ד רוית סיני היכנסו כאן.

עו"ד רוית סיני, מחברת הספר "המדריך לתמ״א 38 ופינוי בינוי", היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג 100 Dun's

משרד עורכי דין רוית סיני, מצדה 9, בני ברק, מגדלי ב.ס.ר 3

טל: 054-4618767, 03-5051051

דוא"ל: [email protected]

לאתר האינטרנט של משרד עורכי דין רוית סיני, לחצו כאן

לפייסבוק, לחצו כאן

# כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא