היזם, התמורה המוגזמת והאותיות הקטנות: סיפור חובה מהחיים על התחדשות עירונית

אז מה לא מגלים לכם? הנה דוגמה לסיפור של כמעט התקשרות עם יזם. במהלך כל שנותיי כמי שמייצגת בעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית, מזה 15 שנים, נתקלתי בהצעות שונות ומגוונות של יזמים שנראות אטרקטיביות במיוחד וכוללות תמורות מרשימות.

לצערי, מרבית הבעלים, בזכות אותן תמורות, מחליטים לבחור את אותו יזם וזאת מבלי לבדוק לפני כן את הוותק או הניסיון שלו. הם מתקדמים מול היזם מבלי לבדוק האם יש לו ניסיון ביצועי והאם סיים פרויקט ואיכלס אותו, ובלי פעולה בסיסית של הוצאת דוח מרשם החברות או חברת דירוג אשראי לראות באיזה מצב פיננסי החברה.

סיפור לדוגמה שהיה באמת: יזם, שרצה להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית, פנה לאחד המתחמים שלי בחולון והציע לבעלים תוספת של 60 מ"ר (!!!!) לכל בעל דירה. נזכיר כי הרשות להתחדשות ממליצה, וכמעט כל עירייה במרכז מגבילה ומבהירה ליזמים, שהתמורה של כל דייר לא תעלה על תוספת של 12 מ"ר.

נחזור אל אותו יזם: לבעלי דירות גג הוא הציע לקבל את הפנטהאוז החדש במגדל שיהיה. דבר זה, מפחית ליזם את ההכנסות של הפרויקט, לא תואם את יחס ההמרה שקבעה הפסיקה בנוגע לבעלי דירות הגג, ומהווה תמורה עודפת ביחס לשאר בעלי הדירות בפרויקט.

לצורך הבהרה, דירות גג (בהנחה שיש היתר להצמדה בגג) אמורות לקבל תוספת לדירה רגילה בנוסף למה שכולם מקבלים, ובנוסף תוספת של 33% יחס המרה של גודל הגג.
כלומר אם יש בבעלותי דירה בגודל 70 מ"ר וגג בגודל של 100 מ"ר – אני אמורה לקבל דירה חדשה בגודל של 12+70 שכולם מקבלים + 33 מ"ר עבור הגג – סה"כ גודל הדירה החדשה יעמוד על 115 מ"ר, ככל הנראה בקומה הגבוהה שנקבעה לדיירים (בדר"כ שליש אמצעי של המגדל).

למען הסר ספק, מדובר ביזם, שאין לו ניסיון, ואין לו פרויקטים שביצע בכלל – אולם הדיירים התעקשו רק עליו וסרבו להזמין יזמים נוספים למכרז. בפגישה שביקשתי לקיים איתו, ועם הנציגות – שאלתי אם עשה תחשיב כלכלי לפרויקט והאם הוא יודע מה העירייה מאשרת במקום הקיים – שזה למעשה הבסיס שכל יזם אמור לבדוק לפני שהוא מגיש הצעה לדיירים. הוא ענה בחיוב.

שאלתי את היזם מי יישא בעלויות המס (הבעלים יכולים לקבל עד 25 מ"ר בפטור ממס), היזם ענה שזה יהיה על חשבונו ולא על חשבונם של הבעלים. הבעלים והנציגות הנלהבים רצו רק לחתום על ההסכם ולא עניין אותם כלום. הבעלים כולם החליטו פה אחד – להורות לי להתנהל איתו משפטית תוך שהם מתחייבים לו לא לנהל מו"מ עם אף יזם במקביל. הסברתי לבעלים שהם טועים טעות מרה והיזם לא מתכוון לשלם או לעמוד בהתחייבויות שנתן כי אין ולא תהיה היתכנות כלכלית לפרויקט. רוב הבעלים לא האמינו לי וביקשו שאוכיח להם.

ביקשתי מהיזם לקראת הפגישה הנוספת שלי מולו עם הנציגות, שישלח לי דוח כלכלי שעשה כדי שאווכח שאכן הפרויקט עם כל ההטבות (המוגזמות) שהציע עומד ברווחיות מינימלית של לפחות 17%. כמובן שהיזם הציג דוח חסר, שלא מופיעות בו הוצאות כגון היטל השבחה ומיסוי (שכן היזם לא ידע לטענתו מה העלות). מנגד היזם קבע בהגזמה בדוח מחיר גבוה של הדירות העתידיות – וכך כשהנייר סובל הכל הוצג דוח לקוי ורווי עיוותים.

גם זה לצערי, לא שכנע את בעלי הדירות והם טענו שהם רוצים להתנהל מולו על ההסכם המשפטי. כאשר נשלחה טיוטת ההסכם מטעם היזם, נכתב בסעיף התמורה באותיות קטנות "התמורה כאמור, תיתן בהתאם למדיניות העירייה והכדאיות הכלכלית של הפרויקט".

או אז כולם הבינו שבזבזו זמן ניכר על אותו יזם.

עצה שלי: אם דיירים נתקלים בתמורה מוגזמת, מומלץ להציע ליזם להתחייב לסעיף תמורה שאם הוא מפר אותו  הוא משלם לדיירים פיצוי של מיליון ש"ח. חושבים שהוא יסכים? אני משוכנעת שלא.

לראיון עם עו"ד רוית סיני היכנסו כאן.

עו"ד רוית סיני, מחברת הספר "המדריך לתמ״א 38 ופינוי בינוי", היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג 100 Dun's

משרד עורכי דין רוית סיני, מצדה 9, בני ברק, מגדלי ב.ס.ר 3

טל: 054-4618767, 03-5051051

דוא"ל: [email protected]

לאתר האינטרנט של משרד עורכי דין רוית סיני, לחצו כאן

לפייסבוק, לחצו כאן

# כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא