הולכים לפרויקט התחדשות עירונית? יש דברים שחובה לדעת לפני שחותמים על הסכם עם עו"ד

מה לא מגלים לכם כשאתם חותמים על הסכם? והפעם נתייחס להסכם התקשרות של עורך דין דיירים. אין ספק שבחירת עו"ד דיירים, תשפיע על איכות ההסכם המשפטי שעליו יחתמו הדיירים מול היזם.

ברי שככל שההסכם המשפטי מוטה לטובת הבעלים, רמת הסיכון וההוצאות של הדיירים במהלך הפרויקט היא אפסית, משום שההסכם למעשה, אמור לשמור ולהגן על הדיירים בכל שלב ושלב עד למסירת הדירה ואחריה. כאמור, הואיל ובסופו של יום, אותו עו"ד יקבע איך יראה ההסכם המשפטי מול היזם, יש לברר את הפרטים הבאים:

# האם משרדו עוסק רק בתחום ההתחדשות או במספר מגוון של תחומים?

# אם תחום ההתמחות של המשרד הוא התחדשות עירונית – מה הוותק והניסיון בתחום? בתחום זה, ניסיון ו-ותק בתחום הם פרמטרים קריטיים שעשויים להציל ולהגן על הדיירים מפני אסון של קריסת היזם. ממש כמו ברפואה – לא הייתם מאשרים ומסכימים להתפשר על רופא מנתח שהוא לא מנוסה ולא מומחה.

# לעניין זה חשוב לברר – האם אותו עו"ד הצליח לסיים וללוות מספר פרויקטים מהתחלה ועד הסוף?

# מי מעורכי הדין במשרד מיועד לעבוד בפרויקט שילווה את הדיירים? האם עוה"ד העומד בראש המשרד מעורב בפרויקט ואם כן, באיזו מידה? כמובן שאם כן, יש לציין זאת בהסכם התקשרות כהתחייבות.

# יש לברר האם המשרד מייצג גם יזמים וגם דיירים כי אז עלולה להיות בעיה של ניגוד אינטרסים לרעת הדיירים.

נדגיש כי עו"ד שמייצג/ ייצג בעבר מספר יזמים, אמור להודיע לדיירים, ככל שהוא מייצג אותם, ולעדכן את כלל הדיירים שהוא מייצג/ייצג גם יזמים ולעדכן אותם מי מהיזמים הוא מייצג ואותם יזמים לא יוכלו לפנות למכרזים בשל ניגוד עניינים.

# בהסכם ההתקשרות של עוה"ד נקבעים תפקידיו בליווי הפרויקט. יש לשים לב מאיזה שלב מתחיל הייצוג ועד מתי הוא ניתן – הייצוג אמור להיות עד שנתיים מקבלת המפתח של הדירות החדשות הואיל ועורך הדין של הדיירים אמור להחזיק ערבות רישום לטובת הדיירים למקרה שעורך הדין של היזם לא רשם את הדירות החדשות של הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.

# בנוסף, יש לשים לב מהן הפעולות להן מתחייב עו"ד הדיירים, כגון: ניהול מו״מ / עריכת מכרז, החתמות הדיירים, החזקת הערבויות בנאמנויות, בדיקת הסכמי התקשרות ופיקוח מול אנשי המקצוע מטעם הבעלים (שמאי מפקח וכד').

# הנקודה הכי חשובה שיש לברר מול משרד עוה"ד הוא האם הוא מתכוון לייצג את הדיירים בהליכים משפטיים? ככל שהיזם יגיש תביעה ו/או הדיירים יצטרכו להגיש תביעה. אם כן האם זה בתשלום על חשבון הדיירים?

# כלומר יש להבין, האם הליווי כולל גם ליווי משפטי מטעמו ללא תשלום במסגרת הליכים משפטים שיזדקקו הדיירים מול היזם, ככל שידרשו, או במקרה שיש לדיירים זכות לתבוע במקרה של הפרה נגד היזם, האם עוה"ד יודע להגן על הנציגות מפני תביעות של היזם / הדיירים. אם לא, יש לברר כיצד הדיירים אמורים להיות מוגנים מפני תביעות, שכן זהו חלק קריטי ומהותי לדיירים, שכן, אם אין לדיירים הגנה משפטית מפני היזם או אפשרות לפעול נגדו, הפרויקט מסוכן לדיירים ועלול להיתקע.

בכל 15 שנות ניסיוני בתחום, נתקלתי כמעט בכל המצבים האפשריים ולצערי ישנן הפרות מצד היזם שאין עליהן מחלוקת ואין לדיירים הגנה מפני זה.  לדוגמא – אי תשלום שכ"ט ליועצים מטעם הבעלים, אי עמידה בזמנים, אי עמידה בתמורות וכו'. בעניין זה ברור שהדיירים ישלמו על כך מכיסם – אלא אם כן עוה"ד מתחייב לייצג את הבעלים ללא תשלום מצידם.

# מעבר לכך ולפני שחותמים יש לברר ולהבהיר בהסכם בין עורך הדין לדיירים, כיצד מתכוון עוה"ד לנהל את הפרויקט? האם הוא עובד עם מארגנים חיצונים לצורך החתמה? אם כן יש לברר מי הם אותם מארגנים ולבדוק שאין להם ניגוד עניינים והם לא פועלים מטעם יזם ספציפי.

# רצוי לברר בטרם חותמים האם עוה"ד המיועד בדק ובחן את ההיתכנות של הפרויקט? האם הוא ערך בדיקות כלשהן מול העירייה והוא יודע מה ניתן לקבל במקום הקיים? נתון זה חשוב, לאור העובדה שאם מדובר במתחם שכולל עוד בניינים מלבד הדיירים המעוניינים – עליו להסביר לדיירים, כי הפרויקט  לא יוכל להתקדם בלעדיהם. או לחילופין יתברר כי החלק הנוסף שאמור להצטרף כבר חתום עם יזם כלשהו, מה שמשנה את התמונה ואת ניהול הפרויקט.

# בהקשר זה יש לברר האם עוה"ד עובד עם צוות יועצים שיכולים לתת ייעוץ לדיירים לפני שנחתם הסכם מול יזם. שאלה זו היא קריטית למקרה שמדובר בטענה של בניין/דייר שיש לו שוני שמצדיק תמורה נוספת או דיירים שטוענים שמגיע להם יותר.

# שאלה חשובה נוספת היא האם אחרי שנבחר עוה"ד הוא מתנהל רק עם הנציגות או מכיר את כלל הבעלים ושומר על קשר מול כלל הבעלים? אחת הבעיות הנפוצות שעולות כאשר עוה"ד מנהל את כל הפרויקט עם 3-4 בעלים ושאר הבעלים מנותקים לגמרי לא מעודכנים ולא מעורבים בשום צורה ואופן מה שמקנה לעוה״ד והנציגות כח מסוכן שיתבטא בהסכם – לבסוף זה מגיע על חשבון כלל הדיירים, שלפתע רואים בהסכם סעיף שמקנה לנציגות סמכות להחליט מי יקבל מחסנים ככל ואין לכולם.

# האם מצוין בהסכם ההתקשרות או במסמך אחר בטרם ניתנת לו הסמכות לייצג, מהן אבני היסוד של ההסכם המשפטי ומהן התמורות הצפויות?

הסכם משפטי שנחתם בין יזם לדיירים הוא למעשה שלב ראשון בתהליך התנעת הפרויקט. אחרי חתימתם של רוב הבעלים במתחם (67% מכל בניין/חלקה) על ההסכם המשפטי, היזם אמור להגיש את התוכניות הראשוניות לעירייה. אמנם מדובר בשלב ראשוני, אבל מבחינת הדיירים ועורך הדין – זהו השלב שבו הם מסיימים להיות פעילים והיזם מתחיל בפועלו עד לרגע המיוחל של קבלת היתר.

לסיכום, עד לחתימת ההסכם עלולות לחלוף לא מעט שנים ו/או הפרויקט עלול לא להתקדם. תלוי מי עורך הדין שנבחר לנהל את הפרויקט. אם מדובר בעורך דין מנוסה ו-ותיק, שמכיר את כל הבעיות מול הדיירים ויודע לפתור אותן מראש, התהליך עד לחתימה עשוי להיות מהיר וקל יחסית אפילו תוך חצי שנה בלבד.

לראיון עם עו"ד רוית סיני היכנסו כאן.

עו"ד רוית סיני, מחברת הספר "המדריך לתמ״א 38 ופינוי בינוי", היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג 100 Dun's

משרד עורכי דין רוית סיני, מצדה 9, בני ברק, מגדלי ב.ס.ר 3

טל: 054-4618767, 03-5051051

דוא"ל: [email protected]

לאתר האינטרנט של משרד עורכי דין רוית סיני, לחצו כאן

לפייסבוק, לחצו כאן

# כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא