כשמעטים מחליטים עבור רבים: הכוח העצום שיש לנציגות דיירים בהתחדשות עירונית

נציגות הדיירים הפכה למוקד כוח בהתחדשות עירונית – והדיירים משלמים את המחיר: בכל פרויקט של התחדשות עירונית מוקמת נציגות דיירים – גוף קטן שנועד לייצג את כלל בעלי הדירות מול היזם, עורכי הדין והגורמים המקצועיים. לכאורה מדובר בקבוצה של מתנדבים טובי לב שמבקשים לקדם את הפרויקט לטובת כולם. בפועל, אותם דיירים תמימים מקבלים סמכויות עצומות – לעיתים מבלי להבין עד כמה.

מה שלא מגלים לכם בפרוטוקול למינוי הנציגות הוא עד כמה הכוח עובר לידיים של אותה קבוצה קטנה. בעוד שבאסיפת הדיירים מדברים על "קידום הפרויקט" ו"תיאום מול עורך הדין", בהסכמים המשפטיים מתברר שהנציגות קובעת כמעט הכל – מי יהיה היזם, מי יקבל דירה גדולה יותר, אילו חריגות יאושרו בתכנון, ואפילו איזו חברה קבלנית תבצע את הבנייה בפועל.

כשנציגות קטנה מחליטה עבור כולם

בפרויקט פינוי-בינוי בהרצליה, לדוגמה, שלושה דיירים מתנדבים חתמו בעצמם על מסמך הבנות עם יזם – מבלי לשתף את יתר הדיירים. רק חודשים מאוחר יותר התברר כי הצעתו של אותו יזם הייתה מהנמוכות בשוק. ההחלטה, שנעשתה אולי בתום לב, כבלה את ידיהם של עשרות משפחות שנאלצו להתפשר על תמורות פחותות.

בפרויקט אחר ברמת גן, ניתנה לנציגות סמכות לאשר "סטיות סבירות" מהתוכניות. הנציגות אישרה ביטול מרפסות בקומות מסוימות והגדלת דירות בקומות אחרות – שינוי שנראה "שולי", אך בפועל יצר הפליה בין הדיירים והשפיע על שווי הנכסים. רק אחרי קבלת היתר הבנייה גילו הדיירים את ההבדלים – אז כבר אי אפשר היה להשיב את הגלגל לאחור.

בלי ניסיון – עם כוח בלתי מוגבל

ברוב המקרים, חברי הנציגות אינם אנשי מקצוע. הם שכנים נחמדים, פעילים בבניין, אך חסרי רקע משפטי, הנדסי או פיננסי. למרות זאת, הם מקבלים בהסכמים סמכות לבחור יזם, לאשר תכניות, ולפעמים גם לקבל החלטות כספיות הרות גורל. הכוח הזה, כשהוא לא מאוזן בבקרה, עלול להוביל למחלוקות, עיכובים ולעיתים גם לתביעות בין דיירים.

הדרך הנכונה – שקיפות והגבלת סמכויות

נציגות חזקה מדי אינה ערובה להצלחת הפרויקט – להיפך. הדרך הנכונה היא לקבוע בפרוטוקול המינוי שהנציגות משמשת גוף ממליץ בלבד, שכל החלטה מהותית תובא לאישור כלל הדיירים, ושכל מידע מהיזם יועבר בשקיפות מלאה.

מומלץ גם לעגן את סמכויות הנציגות בהסכם המשפטי, כך שלא תוכל לחתום על מסמכים מחייבים ללא ייעוץ משפטי וללא אסיפת דיירים מסודרת.

לסיכום:

הנציגות נולדה כרעיון מבורך – קול אחיד של בעלי הדירות מול גורמים חזקים. אך כשהכוח הזה לא מלווה באחריות ובפיקוח, הוא עלול להפוך למלכודת. לכן, לפני שממנים נציגות, חשוב שכל דייר יבין: מי שחותם בשמך – מחזיק בכוח לקבוע את עתיד הנכס שלך.