קשה להאמין כמה ידע וההתמצאות בתחומים שונים שנדרשת משמאי מקרקעין על מנת להעריך שווי קרקע או נכס: "צריך להתמצא בחוק הישראלי, אבל לא רק: גם בחוקי המנדט הבריטי והאימפריה העות'מאנית, להבין בהיסטוריה של קרקעות בישראל, שעשויה גם היא להשפיע על הבנת זכויות הקניין. שמאי מקרקעין מחוייב על פי חוק לבחון לפחות שלוש עסקאות במקרקעין דומים באותו אזור לפני קביעת שווי נכס, צריך להיות מעודכן כל הזמן בעולם העסקים, ובעסקאות" מספר זאב כהן, מהנדס אזרחי וגיאודט, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך, לשעבר השמאי הממשלתי, תפקיד בו כיהן לפי בקשת שר המשפטים בין השנים 1976-1980, מייסד ובעלים של חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ. בין תפקודיו הרבים, שימש בין השאר גם כיו"ר לשכת המודדים המוסמכים, חבר בוועדת ערר של מס שבח בבית המשפט המחוזי, יו"ר הועדה למיכון הטאבו, חבר במועצה הארצית לתכנון ובניה ונציג ישראל בארגון בינ"ל FIG. קיבל תעודות הוקרה ממוסדות שונים וביניהם תעודת הוקרה ממשרד האוצר על תרומתו במו"מ להסכם השלום עם מצרים, תעודת יקיר לשכת השמאים על תרומתו למקצוע השמאות בארץ ועוד.
למבולבלים, נסביר ששמאי מקרקעין פועל על פי החוק וכפוף למועצת השמאים במשרד המשפטים, בה זאב היה חבר. עסקה בקרקע או מבנה שמחובר לאדמה – נדרשת שמאות מקרקעין, אם לבית משפט, או לבורסה, או לחלוקה בין שותפים, כאשר נבקש משכנתה –יחייב הבנק הערכה מקצועית של שמאי מקרקעין. למשרד הבוטיק של זאב כהן, בו עובדים מהנדסים, שמאים, כלכלנים ומתכננים, מגיעים יורשים שמעוניינים לחלק ירושה בה נכסי נדל"ן, מתכננים, שמעוניינים לבדוק כדאיות כלכלית של תכנון קרקע, בעלי קרקעות שתובעים פיצוי מהמדינה על הפקעת קרקע. המשרד מטפל בפרויקטים גדולים של רשויות עירוניות, מוסדות, וחברות ציבוריות. יחד עם זאת, ניסיונו הרב, ומעמדו של זאב לא פגעו במקצת מהסבלנות, החביבות, וחוש ההומור שלו. כאשר אני שואלת אותו איך הוא יודע להעריך שוי קרקע הוא משיב: "את יודעת שעל פי חוק השמאי מחויב לבקר בנכס לפני השומה. היה רשם טאבו מכובד שאף פעם לא הבין– למה בחוק נאמר ששמאי חייב לבקר בנכס? השבתי לו שזה על מנת שאוכל לקרב את האוזן לאדמה והיא תלחש לי את ערכה" הוא משיב לי בחיוך.
התשובה הרצינית לשאלה – היא מורכבת על פי זאב, ומושפעת בעיקר מהוראות החוק ותקנות שמאי המקרקעין: "המרכיב הראשון הוא החוק הרלוונטי, חוקי ההפקעה קובעים למשל שקרקע שהופקעה תפוצה לפי שווי הזכויות החוקיות ביום ההפקעה. החוק לא תמיד מתיישב עם ההיגיון הבריא – הוראות החוק הן הבסיס לקביעת הפיצוי. גובה הפיצוי נגזר מהמקום, מהתכנון ומהמצב ההנדסי. כל איש נדל"ן מתחיל יזמזם את הסיסמה 'לוקיישן לוקיישן לוקיישן' – היא שהופכת דירת שני חדרים ישנה בתל אביב ליקרה יותר מוילה חדשה בשדרות. העסקאות לא תמיד משקפות את ערך השוק, יש גם ממד סובייקטיבי. לדוגמה, אם ילדייך גרים בבניין מסוים, ובבניין התפנתה דירה. בשבילך דירה זאת תהיה שווה הרבה יותר מערך השוק האובייקטיבי שלה, כאשר תרצי לגור בצמוד לילדים ולנכדים שלך". שווי השוק נגזר גם מהשפעת פרסומיי תכנון עתידי והציפיות הנגזרות מהן, כך גם קיימת השפעה לדבריו של ראש עיר ו/או מהנדס העיר על תכניות בצנרת. יש השפעה לפרסומים ממלכתיים, על מגמות ותקציבי פיתוח וכד', כך גם רמת השכנות וסוג האוכלוסייה, מוסדות חינוך, קרבה לים וכד'. קיימים אין ספור מרכיבים הקובעים את מחיר השוק.
בדרך כלל מקובל גם בבתי המשפט בעולם ששווי השוק בקרבת הנכס ובתנאים זהים הוא הקובע. תפקיד השמאי לאתר את מרכיבי השווי בנכס הרלוונטי בהשוואה למרכיבים בעסקאות זהות.
הידע של זאב הופך עסק יבש משהו כמו שמאות נדל"ן לשיחה מרתקת על חוקי קרקעות שהשתמרו מהמנדט הבריטי ואפילו מתקופת האימפריה העות'מאנית, בה הקרקע שייכת לאל דהיינו לריבון. "המילה 'טאבו'", הוא מסביר "מקורה מהמילה הטורקית 'טאפו' – כניעה לריבון. דהיינו, עומדת לאזרח זכות במקרקעין כל עוד ממלא חובתו כלפי הריבון. מנגד, אם פגעתי במלכות – האדמה תילקח ממני", הוא מסביר "זה העונש הכי מרתיע שיכול להיות באימפריה העות'מנית". ומה שהיה נכון אז, עד כמה נכון הוא היום.
זאב כהן, משרד ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ
כתובת: רח' יגאל אלון 67, תל-אביב 6744317 בית טויוטה בניין B
טלפון: 03-7640800
קישור לאתר אינטרנט
זאב כהן, משרד ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ. צילום עצמי
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
