חריגות בנייה בנכסי נדל"ן ושינויים שבוצעו ללא אישורים מתאימים, הם למעשה בנייה ללא היתר. חריגות בנייה מהוות הפרה של חוק התכנון והבנייה ויכולות להוביל לקנסות, תשלומים, כתב אישום ואף העמדה לדין. הכנסת אישרה בשנים האחרונות, תקנות חדשות המתירות להטיל קנסות מנהליים על אלו המפרים את החוק.
שוחחנו עם עו"ד אדם סורקין, שותף במשרד שלומוביץ, סורקין ושות', בנושא ההשלכות המרכזיות הנובעות או עלולות לנבוע מהימצאותן של חריגות בנייה בנכס.
אז מה הן חריגות בנייה?
"חריגות בנייה הן בנייה ללא היתר בנייה כדין או בנייה באופן שאינו עולה בקנה אחד עם היתר בנייה שניתן בעבר. חריגת בנייה יכולה לבוא לידי ביטוי ב: (1) סגירת מרפסת; (2) פתיחת חלונות או הרחבתן; (3) סגירת חדר על הגג; (4) בניית חדר או חלל נוסף כלשהו; (5) בניית בריכה ללא היתר; (6) סגירת קומת עמודים וכיו"ב עבודות אשר ע"פ חוק מצריכות היתר בנייה".
עד כמה שכיחות חריגות הבנייה?
"מבדיקה שערך משרדנו בנושא זה עולה, כי בכ-20% מכלל עסקאות הנדל"ן שמטופלות על ידי משרדנו ישנו אלמנט של חריגות בנייה, אשר מצריך מענה מקצועי בכל הקשור בהסדרת החריגות בנייה ובטיפול בהם עוד בטרם החתימה על ההסכם".
מהן ההשלכות על חריגות הבנייה?
"לחריגות בנייה כאמור יש מספר השלכות אשר עלולות להיות דרמטיות על צדדים לעסקה וחלקן מפורטות להלן:
חריגת בנייה הינה עבירה פלילית
בנייה ללא היתר או בסטייה מהיתר הינה עבירה פלילית הנושאת בצידה קנסות, צווים מנהליים בהם צווי הריסה ואף במקרים קיצוניים יותר – מאסר.
נציין, כי יש המגדירים את סוגיית הבנייה ללא היתר בישראל כ- "מכת מדינה", כאשר הסיבות לכך הן היעדר מודעות מצד הציבור הישראלי לעובדה שביצוע חריגות בנייה הינו עבירה פלילית.
הגבלת סחירות הנכס
במסגרת המסמכים הנדרשים להעברת נכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ממוכר לקונה, על המוכר להמציא לקונה אישור עירייה, על היעדר חובות לרשות המקומית.
במסגרת הפרוצדורה עד לקבלת אישור העירייה, הרשות המקומית, בחלק מהמקרים, שולחת בעלי מקצוע מטעמה על מנת לבדוק את התאמת הנכס להיתר בנייה והאם יש חריגות בנכס.
כאמור, נכס שיתגלו בו חריגות בנייה עלול להפוך את המסע הבירוקרטי בהעברת זכויות מהמוכר לקונה למפרך יותר ובכך מגביל הלכה למעשה את אפשרות מכירת הנכס דבר שבסופו של דבר עלול להביא לידי ירידת שוויו של הנכס".
כיצד חריגות בנייה בנכס, מקשות על קבלת המשכנתא והשגת מימון?
"כאשר רוכש נכס פונה אל בנק מטעמו לצורך קבלת הלוואה לרכישת נכס, הבנק מבקש להמציא לו מספר מסמכים ובהם חוות דעת של שמאי המעריך את שווי הנכס על מנת לוודא שהנכס משמש בטוחה ראויה לכספי ההלוואה. במסגרת הבדיקה שעורך השמאי הוא בודק את התאמת הנכס להיתר הבנייה. במקרה שישנן חריגות בנייה, השמאי יפחית את שווי הנכס במסגרת חוות הדעת וכפועל יוצא – הדבר עלול להביא לבעיית מימון הואיל ושווי הנכס מבחינת הבנק ירד והדבר יביא לכך: שיהא צורך להגדיל את אחוז המימון מהבנק או שיהא צורך להביא יותר הון עצמי או במקרים מסוימים, אף לאי אישור קבלת המשכנתא.
בנוסף, רוכש נכס שלא גילה בשלבים מקדמיים בטרם חתימת חוזה כי ישנם חריגות בנייה עלול למצוא את עצמו בהפרת חוזה, בין היתר, עקב אי קבלת מימון מספק לרכישת הנכס. מצב זה עלול להביא את הקונה לידי הפסדים לא מבוטלים בגין אי עמידתו בהסכם".
"לסיכום, בנייה ללא היתר טומנת בחובה שלל סיכונים, הן לקונה והן למוכר, אשר להן השלכות הרסניות ביחס לאפשרות ביצוע עסקה בנכס.
לכן, המלצתנו היא שאסור לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין שיערוך באופן מקצועי את כל הבדיקות הנוגעות למידת התאמת הנכס להיתר הבנייה ולהיבטים תכנוניים בקשר עם העסקה".
משרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות‘ הוקם ב- 1995 ונמנה בין המשרדים המובילים בשרון בתחום הנדל"ן, משפטי מסחרי- אזרחי, ליטיגציה, דיני משפחה וחברות. הערכים המוספים של המשרד הם: ותק, ידע רב במעמד אישי שמסייע בכל תחומי העיסוק של המשרד, חדשנות, יצירתיות, שירות של קהל דובר צרפתית, מחלקת בוררות בשיתוף עם הרב עו“ד דר‘ חיים שיין, הגעה לפתרונות מחוץ לכתלי בית המשפט וסגירת עסקאות ברמה גבוהה.
כתובת המשרד: רחוב קלאוזנר 2, רעננה
טלפון: 077-3429508
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
