אחד התרחישים המפחידים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38, הוא מצב בו הקבלן פושט רגל ואינו יכול להשלים את הפרויקט. במצב זה, הדיירים נותרים ללא הדירות שהובטחו להם וזה הרע במיעוטו. בתרחיש הגרוע יותר, הדיירים ינטשו בעיצומן של העבודות על ידי החברה הקבלנית ויאלצו לחיות באתר בניה, לעתים לאורך שנים.
עו"ד ונוטריון אילן שלומוביץ, בעלים ומייסד משרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות', בין המשרדים המובילים בשרון בתחום הנדל"ן, אומר: "כאשר חברה קבלנית עומדת בפני תהליך של פירוק, הקפאת תהליכים, הליכי כינוס נכסים ונמצאת תחת המטריה של בית המשפט, זהו תרחיש עגום. במקרים בהם החברה מגיעה לחדלות פירעון, זהו חלום בלהות של ממש".
מדוע?
"הקבלן אינו יכול להשלים את הפרויקט מחוסר תקציב, והדיירים נתקעים ללא הדירה שהובטחה להם, במקרים רבים, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38-1 (חיזוק ותוספות), הם יכולים להישאר בבניין שנמצא בעיצומו של תהליך בניה, עם פיגומים והריסות מסביב, וזה מצב שיכול להימשך לאורך שנים".
מה הדברים החשובים ביותר לעשות, כדי למנוע אפשרות כזו?
"כדי למנוע תרחישים בהם פשיטת רגל של הקבלן תשפיע על הדיירים בפרויקט, יש לפעול על פי תורת המניעה.
ישנם מספר פעולות קונקרטיות שיש לבצע כדי להבטיח מזעור סיכונים ככל האפשר. תחילה, לבצע בדיקה מעמיקה ואיכותית של החברה הקבלנית/היזמית. יש לוודא כי מדובר בחברה וותיקה שלא 'נולדה אתמול' ויש מאחוריה רקורד רחב של פרויקטים מוצלחים לצד יציבות פיננסית מוכחת. ישנם חברות קבלניות ייעודיות המוקמות לצורך פרויקט בודד, גם במקרים אלו יש לבדוק מי עומד מאחוריה החברה ונותן לה ערבויות.
אחד הדברים המרכזים בתורת המניעה, הוא לא לבצע פרויקט התחדשות עירונית ללא ליווי בנקאי".
מה מאפשר הליווי הבנקאי?
"הלווי הבנקאי מאפשר בדיקה מעמיקה ביותר של הקבלן/היזם ע"י הבנק. הבנק בודק באופן מקצועי ומעמיק את היכולת הכלכלית שלו ואת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אם שני הדברים הללו לא מתקיימים, קרי, היזם אינו בעל יכולת כלכלית מוכחת או אין כדאיות כלכלית לפרויקט שמגיע לפחות ל- 18 אחוזי רווח, הבנק לא יאשר ליווי בנקאי. זו קו פרשת המים, כשהבנק בודק את העניין, הוא לוקח שולי רווח, כך שאם יקרה משהו לא צפוי, התחזיות לא יתממשו ותהיה ירידת מחירים או מיתון, הבנק לא יפסיד. זה קריטי, כיוון שאנחנו חיים במציאות כלכלית כזו בה יזם שלא ירוויח – הדיירים ישלמו את המחיר. יזם שאיננו בעל ניסיון ויכולת כלכלית לא יקבל לווי בנקאי.".
כיצד היזמים עצמם מבטיחים את רווחיות הפרויקט?
"יזם טוב יודע לעשות שמאות טובה בתמ"א 38, לבנות את כל ההערכות שלו ולהגיע לרווחיות. אם הוא עסק בתחום ומבין את המטריה הוא יודע את החישובים, והוא לא ייכנס לפרויקט כדי לא להרוויח. בפרויקטים של תמ"א 38 אחד הדברים הבולטים הן הוצאות בלתי צפויות, ואם לא תכננת את ההוצאות מראש על פי האפשרות הזו, אתה יכול להיות בהפסד ואז הדיירים יסתבכו.
כאשר חברה נכנסת להליך של כינוס או הקפאת נכסים, לא בטוח שהדיירים יקבלו את כל התמורות כי כעת זה בידיים של בית המשפט".
כיצד עורך הדין המלווה את הדיירים בפרויקט, מגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים?
"קודם כל, בכל חוזה שאנחנו מכינים לפרויקטים של תמ"א 38, אנחנו מעגנים בסעיף ייעודי, שאם החברה הקבלנית/יזמית תקלע לחדלות פירעון, כינוס נכסים או הקפאת הליכים, זה מהווה עילה לביטול החוזה. למרבה הצער, במידה רבה זה לעתים אות מתה, כיוון שברגע שנכנסים לתהליכים הכפופים לבית המשפט, לא תמיד מה שעוגן בחוזה יאפשר את הביטול החד צדדי שלו, וכשחברה נקלעת למצב של חדלות פירעון, הדיירים באסון. זה יכול להתבטא בכך שהפרויקט יתקע במצב של חוסר השלמה למשך תקופה מאוד ארוכה, ואם דיירים חיים בין הריסות הם לעתים יצטרכו להוציא מכספם כדי להשלים את הבנייה.
לפני שלב החוזה והלווי הבנקאי, אנחנו מבצעים את הבדיקות היסודיות שלנו על היזם והקבלן. אנחנו בוחנים פרויקטים שהוא עשה בעבר וכיצד נעשו, מקבלים דוח BDI ובודקים את מצבו, ומוסיפים תנאי מתנה בהסכם, שאומר שהפרויקט חייב להיות בלווי בנקאי.
אנו מבצעים את כל הבדיקות הראשוניות. הלווי הבנקאי נכנס לתמונה רק לאחר שיש היתר בניה, לכן אנחנו מבצעים את הבדיקות הרבה קודם. אם עושים את הדברים הללו כמו שצריך, הסיכוי להיקלע לבעיות, קטן במידה משמעותית.
מעבר לכך ולמרות הכל, אנו מקפידים על סעיפים נוקשים ומדויקים מאוד בחוזה שנוגעים לתרחישים בהם החברה תגיע לחדלות פירעון, כדי להגן על הדיירים.
אנחנו עוקבים כל הזמן על לוחות הזמנים של הקבלן, שמהווים אינדיקציה טובה לעבודה שלו. מי שמתנהל כמו שצריך גם עומד בלוחות זמנים ואם אתה במעקב מתמיד אתה יכול לאתר בעיות מראש.
בתורת המניעה הדברים הכי משמעותיים הם בדיקה מעמיקה ומקיפה של הקבלן/היזם, ליווי בנקאי, חוזה מעוגן בכל התרחישים האפשריים, ומעקב צמוד ומתמיד אחר העבודה של הקבלן בפרויקט".
שלומוביץ, סורקין ושות' משרד עו"ד ונוטריון
רח' קלאוזנר 2, רעננה, קומה 3, 4336701
טלפון: 09-7740016/077-3429508
פקס: 09-7710269
עו"ד אילן שלומוביץ – קרדיט צילום: אדם סורקין
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
