המטרו עתידה לחלוש על 23 ערים, ולהשתרע על 145 ק"מ במרכז הארץ, כשמטרתה בין היתר לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה בת"א. מערכת זו תמוקם ברובה בתת הקרקע, כשהיא כוללת הוראות למגרשים תלת ממדיים, שיאפשרו לתחום את ייעוד הקרקע וההפקעה למפלס תת הקרקע.
נציין, כי תיקון 33 לחוק המקרקעין שאושר לאחרונה יאפשר לפצל את הקרקע לשכבות שונות בבעלות שונה, כך שניתן יהיה לנצל את השימוש בקרקע באופן מיטבי. כך לדוגמה, ככל שיופקע חלק מתת הקרקע, הבעלים המקורי ימשיך להחזיק בזכות הבעלות ביתרת הקרקע, וזכותו תמשיך להתפרש בעומק הקרקע וברום השמיים, למעט החלקה שתופקע לטובת המטרו שתוגדר כחלקה "תלת ממדית".
ברור אפוא שמדובר בבשורה מבורכת, אך בעלי נכסים רבים עשויים למצוא עצמם נפגעים, אם על ידי הפקעת הקרקע/תת הקרקע שבבעלותם, או אם למשל שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך לתחנת מטרו ענקית/דיפו-מעין מוסך תפעולי ועוד.
לעיתים, הפקעת תת הקרקע עלולה גם היא, למנוע בנייה עתידית או לפגוע בניצול מקסימלי של הקרקע, כגון הגבלה על חפירת מרתפים תת קרקעיים ועוד.
לאחרונה, תכניות אלו פורסמו להשגות הציבור. לפי החוק, כל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע, רשאי להגיש השגה, לרוב בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה. ברור שישנה חשיבות רבה להגשת התנגדות לתכניות כבר בשלב זה, שעדיין ניתן לשנות את "רוע הגזרה".
אישור התכניות/דרכי הפיצוי
לאחר אישור התכניות על ידי הממשלה, כך שיהיו בתוקף, בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התכנית או גובלים בה, יוכלו להגיש תביעת פיצויי ירידת ערך הנכסים, בגין אישור התכנית הפוגעת, לדוגמה בשל ששינתה את ייעוד הקרקע/תת הקרקע/קרקע גובלת לייעוד הציבורי לשמו מוקמת מערכת המטרו או פגיעה אחרת בגין התכנית.
נציין, כי הליכי הפקעה נחלקים ככלל לשני שלבים. בשלב הראשון, מתאשרת תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין,בגינה בעל הקרקע הנפגע זכאי להגיש תביעת ירידת ערך, זאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. בשלב השני, מבוצעת ההפקעה כשלעיתים חולף פרק זמן ניכר בין אישור התכנית לביצוע ההפקעה. המועד להתיישנות תביעת פיצויי הפקעה הוא 7 שנים ממועד תפיסת החזקה.
ואולם, בעוד שבשלב ביצוע ההפקעה, קיימת בחוק חובה לתת הודעה אישית לבעל הקרקע הנפקע, חובה כזו אינה קיימת כאמור במועד הפקדתה/אישורה של התכנית הפוגעת, על אף שלעיתים היא הגורמת לחלק נכבד מהפגיעה בערך הקרקע.
לעיתים, ידיעה זו מגיעה רק בשלב של ביצוע ההפקעה – שלב מאוחר מדי, ונוצר מצב בו בעלי המקרקעין פונים לתבוע את פיצויי ההפקעה, אולם:
(א) השווי המגיע הינו לאחר שינוי הייעוד, הינו נמוך משמעותית מהשווי לפני אישורה של התכנית הפוגעת.
(ב) בשלב זה, כשמעוניינים להגיש תביעת ירידת ערך, לרוב נתקלים בטענת התיישנות, וזאת אך בשל כך שבעל הקרקע לא היה מודע בזמן אמת לתכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין.
באשר לפיצויי ההפקעה, ישנן דרכים שונות לדרוש פיצויים, מקום בו המחלוקת הינה על שיעור הפיצוי הרי שיש לעשות כן לפי פקודת הקרקעות, באמצעות מינוי שמאי מכריע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בתוך 90 יום מיום פרסום ההודעה על ההפקעה או באמצעות הגשת השגה לוועדת ההשגות המיועדת לכך.
יודגש, כי בחירת המנגנון והגשת התביעה הנכונה במועדים הקצובים, הינה חיונית כתנאי לקבלת פיצוי. איחור או בחירת מסלול שגוי, עלול לגרום לנפקע לאבד את עיקר נכסיו, ולכן קיימת חשיבות גדולה לייעוץ וליווי ההליכים יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין.
מיסוי הפיצויים
נדגיש, כי המחוקק נתן "הטבת מס" במקרה בו מדובר בפיצויי הפקעה, מאחר ומדובר ב"רכישה כפויה" של המדינה, ולכן המס שיחול הינו מחצית מהמס המתחייב.
לסיכום, המלצתנו היא לא לקבל את הליך הפגיעה/ההפקעה כגזירה משמיים. יש לעקוב אם יש כוונה לפגוע בזכויותיכם, לברר את שיעור הפגיעה ולשקול התנגדות ומיד עם הפגיעה/ההפקעה לבדוק האם היא חוקית.
גם בסוגיית הפיצויים, יש לבחון האם כדאי לערער על קביעת הרשות. הרשויות לעיתים מתחמקות ממתן פיצויים ראויים או מציעות פיצוי שאינו משקף את הפיצוי הריאלי המגיע לנפקע. אולם, הרשויות כיום מציעות הטבות למי שמשתף פעולה כתמריצים, ולכן ההצעה צריכה להיבחן היטב לפני נקיטת כל צעד.
*האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה ויש לבחון כל מקרה לגופו
כתובת המשרד: החילזון 5, בית גרניט רמת גן
טלפון: 03-5757170
פקס: 153-35757180
קישור לאתר
לקבלת עדכוני פסיקה וחקיקה בתחום התכנון והבניה והנדל"ן לחצו כאן
ספיר זילבר. צילום: כפיר סיוון
עורך דין צבי שוב. צילום: כפיר סיוון
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
