עסקת מתנה במקרקעין: לא מה שחשבתם. צילום: SeventyFour, Shutterstock

עסקת מתנה במקרקעין: לא מה שחשבתם

מזה שנים, נהגו בעלי נכסים להעביר חלק מנכסיהם במתנה לקרוביהם (עסקאות בן הורים לילדים ובין ילדים להורים כמו גם בין אחים), כחלק מתכנון מס המאפשר להם להימנע או להפחית את תשלום מס הרכישה בעבור רכישת נכס נוסף לבעלותם. מהחוקי ומה לא? כל הפרטים בכתבה

פורסם בתאריך: 10.6.20 14:04

הדוגמא הטובה ביותר היא מקרה בו בבעלות ההורים שתי דירות, אחת משמשת למגוריהם ודירה נוספת המשמשת כהשקעה לצורך הכנסה פאסיבית מדמי שכירות. ההחלטה של ההורים למכור את דירת מגוריהם ולרכוש תחתיה דירה אחרת מציבה בפניהם דילמה באשר לכדאיות העסקה נוכח שיעור מס הרכישה שיושת עליהם בגין הרכישה (העומד נכון להיום על 8% ממחיר הדירה מעצם הגרתם כמרובי דירות).

הפתרון המתבקש למקרה המתואר הוא העברת הדירה הנוספת במתנה לאחד מהילדים הבגירים (שחצה את גיל 18), ובכך לרכוש את הדירה החדשה כשבאמתחתם דירת המגורים בלבד. במקרה זה, ישלמו ההורים מס רכישה לפי חישוב של דירה יחידה תוך מתן התחייבות למכור את דירת מגוריהם בתוך תקופה של 18 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה.

לחילופין יוכלו ההורים למכור את דירת המגורים (בסמוך או לאחר העברת הדירה הנוספת לילדיהם) ורק לאחר מכן לרכוש את הדירה החדשה כדירה יחידה, בגינה יחול שיעור מס רכישה נמוך בהרבה או לא יחול כלל (תלוי בשווי הרכישה).

בהיבט המיסוי, ביצוע עסקת מתנה בין קרובים (כהגדרתם בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין) פוטר את נותן המתנה מתשלום מס שבח, ואילו מקבל המתנה ישלם 1/3 משיעור מס הרכישה המלא בהתאם להוראות תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

חשוב לזכור: החל מיום 01.08.13 אין זכאות לפטור ממס שבח בעסקת מתנה בין אחים, אלא אם הזכות המועברת התקבלה אצל נותן המתנה בירושה או במתנה מהוריו. לעניין מס רכישה נותרה הזכאות לתשלום 1/3 משווי מס הרכישה, לא היה מדובר בעסקת מכר רגילה בין צדדים שאינם קרובים.

בשני פסקי דין שניתנו לאחרונה, כיום פועלת רשות המיסים לבדוק באופן מדוקדק עסקאות מתנה בין קרובים, מתוך הנחה כי מדובר בעסקאות פיקטיביות שכל מטרתן התחמקות מתשלום מס כחוק ובמקרה שלנו מס רכישה. המקור החוקי לשינוי המדיניות הינו סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק למנהל רשות המיסים שיקול דעת נרחב לקבוע האם מדובר בעסקת מתנה אמיתית או פיקטבית שכל מטרתה התחמקות מתשלום מס אמת.

בין היתר, בוחנת הרשות את הצדדים לעסקה, שווי דירה הנרכשת ושיעור המס שנחסך במהלך, האם מקבל המתנה למעט היותו בעלים רשום הוא בעל השליטה בכל הקשור לניהול הדירה, לאן מופקדים דמי השכירות – האם לחשבון הבעלים או שמא לחשבון נותן המתנה, האם נרשמה הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לטובת נותן המתנה על זכויות הבעלים וכו'.

על פי גישת רשות המיסים, עסקת מתנה חייבת להיות אמיתית באופן שמקבל המתנה אינו רק בובה על חוט הנשלטת על ידי נותן המתנה גם לאחר ביצועה, וכי היבט החיסכון במס הרכישה הוא שיקול נלווה לביצוע העסקה ולא המהות בביצועה.

בפס"ד שומרת נ' מנהל מס שבח ו"ע 24989-09-18, נקבע כי העברת דירה במתנה מבת לאמא מהווה עסקה שנועדה כל כולה להתחמק מתשלום מס רכישה. הביסוס לטענה היה כי במועד ביצוע עסקת המתנה נערכה גם צוואה הקובעת, בין היתר, כי הבית אשר הועבר במתנה לאם יחזור לבעלות הבת לאחר פטירתה.

בפס"ד יעקב ארביב נ' מנהל מס שבח, קבע בית המשפט כי 5 דירות שנרכשו על ידי מר ארביב והועברו במרוצת השנים ע"ש ילדיו אינן בבחינת עסקת מתנה אמיתית, שכן השליטה המוחלטת בדירות הנ"ל היתה של ארביב, הוא זה שקיבל את דמי השכירות ונהג בדירות כבשלו.

למרות האמור לעיל, ראוי להבהיר כי הנסיבות העובדתיות נשאו פסקי דין שהובלו לקביעה כי מדובר בעסקאות פיקטיביות שהיו במדרג הקיצוני והחמור. לכן קשה לראות בהם כשינוי מגמה של רשות המיסים אשר יש בה להשפיע על עסקאות מתנה עתידיות, אולם תכנון מס באמצעות עסקת מתנה ראוי שתעשה בשום שכל תוך ליווי משפטי מקצועי.

 פרטים נוספים באתר

 מעבר לעמוד הפייסבוק


כתבה שיווקית


 


האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית על פי המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות   הקורא בלבד


 

אולי יעניין אותך גם

תגובות

🔔

עדכונים חמים מ"צומת השרון רעננה"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר